房地产重磅政策来了，租购并举、改革预售制、完善房地产税收制度，这对房地产市场意味着什么？

一写就停不下来了，当然脑子可能会犯浑，有不当的描述还请读者担待，这个指导性的意见还是非常重磅的，本人很少用这个词来形容房地产方面的改革，以为以前的太多政策几乎都是从供给端考虑问题的，需求端往往就是一个，鼓励居民加杠杆！这其实就是和过去涨价去库存一个路数，居民加杠杆以更高的价格吃下地方、银行、房企的风险，然而这个周期显然这套失效了，救市也有两年了吧，从2022年中下旬，到现在刺激政策就没停过，过去认为有用的政策一项项被证伪，供给端的改革就是这样，预居民的关注点出现了巨大的错位，就导致了这类政策不管媒体宣传多重磅，实际上有的政策还能维持几个月，有的几天，有的甚至根本带不来一点市场的反应。

这种情况下，政策不是没救市，而是救市政策无法与居民的关注点适配，正如2022年10月的专栏文章，南辕北辙的救楼市政策，必然带来南辕北辙的结果，如果链接还能看的话，建议读者回顾下这篇前年的文章。

南辕北辙的救楼市政策 - 知乎 (zhihu.com)

那么居民关注什么？

价格、风险、公共福利，这三个很好理解。

价格必须与居民的收入水平相关，房价收入比即便在公摊美化下 ，依旧纷纷破10，实际的房价收入比更高，部分城市算上公摊都快40了，这种情况下前几年还有人坚信房价永远涨呢。价格这个事情还真不靠政府来调节，而是靠市场，也就是这几年房价下跌的主要动力，很多人怪房价下跌大家的资产缩水，但房价不下跌的前提是后来者在收入预期不稳定下加更高的杠杆上车，怪市场不买房吗？那你只能怪为什么居民口袋没钱了，收入支撑不住高房价。

现在房地产还缺的就是政策的限制放开，第三条描述是“允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”，豪宅限高，居住属性的房子限低，这是最差的组合了，至于定价是否要交给市场这份文件还并不清晰，既然放开了所有限制，那么房价价格限制也在情理之中，取消限跌令，居民什么收入水平房价区间就在什么水平，允许市场自由定价，房企可以回款，房价也会逐渐回归到居民的可支配收入承担的范围内，自动就止跌了，且未来只要居民收入涨，房价总还是会涨上去的，供需关系总是会发挥作用。

风险，嘴都说烂了，就是权责不对等，弱势群体拿最多的钱，吃下最多的风险，房地产上行周期，即便旁氏结构的寅吃卯粮，即用未来买房人的钱盖前面人的房子，风险都不显著，因为不缺后来者，一旦后来者补不上，房地产的高杠杆高周转即可就要出问题，没有三道红线，房企就停止扩大风险了？收益是自己的，风险是你们的，停下来根本就不可能么，现在烂尾的可就不止这点规模了，还能管住既得利益者不吃肉，这也太自欺欺人了。

居民怎么应对风险，答案就是用脚投票，新房购房力大幅下降，腰斩都不为过，前几年好不容易有一些人上钩了，房企也愿意降价卖，您猜怎么着？限跌令和老业主维权（也只是借口，要真维权有用那烂尾楼反而简单了），交了钱的都要退回，结果就是现在这种情况，大家变聪明了，都不愿意拿自己的钱去填坑，盖过去人的房子。反倒是二手房市场活跃，卖家愿意割肉，买家风险压到最低，看的见摸得着的房子，周边的基础设施，以及不需要等待的预售制，节省几年的房租呢，价格还合适，一线二手房10~20%高点的下跌都是很正常的，新房限跌？自己和自己玩去吧，特色预售制名存实亡。

这就是本人经常说的被动改革，你不改市场用脚投票，没人和你玩了，这就有了第三条: "此次政策也明确将改革房地产开发融资方式和商品房预售制度"，融资方式无非是股权，内债，外债，理财等等的规范，不能再空手套白狼了，许是如何几十亿自有资金滚出来的资产和负债，只能说是和次贷危机的资产证券化一样的奇迹，未来肯定是约束与扶持相结合，也就印证了万科寒冬的判断，维持信用不破产，活下来才有机会吃到支持福利，而旁氏结构无药可救的大概率是约束更多一些，不能让风险进一步扩大，至于特色预售制，现房是一个方向，权责分配是另一个方向，暂时还看不清是一步到位的取消预售制，还是循序渐进的缝缝补补，需要看后续指定性文件的展开和具体的执行。

租售权利问题没什么好说的，不在于同权，而在于公共福利的分配问题，租房配的公共福利与买房的公共福利肯定有差异，但不能有天差地别的差异，尽量缩小财政支出型的公共福利差异，因为这些钱来源于税收，公平侧重点是要大于效率的，只有更公平的公共福利和教育资源，有区域之间的差异，比如北京户口与河南户口的差异，有城市内的差异，比如学区房之间的差异，这个阻力不亚于任何分配改革，个人的判断所谓的租售并举，并不是大家认为的租售同权，而是对于新市民和农民工群体增加基础教育等资源的倾斜，反正现在出生人口也足够低，基础教育资源反而没有那么紧张了，完全可以拿来给租房群体使用。当然也不排除一种情况，只是政府收购市场库存的一个借口，现在不就是需要政府大量吃下房企的库存来做福利性质房子么，配套服务可能也就是房子而非其他公共资源。

最后就是房地产税了，紧迫性是有的，阻力也是巨大的，我国资产持有税是很少的，主要还是像增值税，企业所得税以及消费税这样的增量税，大家能接触到的个税占比不到10%，这个是少有的累进税，财富积累的存量税也多是累进税，比如资产税，遗产税等，也就是富人阶层的税率更高，穷人税率更低，以前有土地税，对于资产持有税的依赖程度不高，极低的持有成本反而助长了投资者的投资热情，因为持有成本在高增长周期相比于增值就是九牛之一毛，只是最后一批投资者想赚钱被市场套牢了。

现在不一样了，空置率带来资源浪费，土地税腰斩，地方隐性债压力巨大，继续靠增值税这样的累退税（对穷人消费不利）必然进一步压缩市场的消费能力，得不偿失，个税规模太小，土地税最终还是要转移到后来年轻人的身上，年轻人低欲望了，还是收不上来，现在得办法一个是改革消费税，增加地方的分成，另一个就是对存量资产征税了，紧迫性取决于土地财税收入下降的速度和地方债务和利息的规模，阻力自然也来源于房子极多的群体，往往也是政策的制定者或者话语权较高的群体，这类似税收设计必然是累进性质的，和个税改革非常像，5000起征，可以对应人均60起征，三口之家就是180平的免征，大部分低收入家庭都是不需要增加税负的，而每超过一定面积，则增加税率，比如0.5%，1%，2%，最高可以到超出部分总房价的3%，又多一个累进税，千万不要害怕累进税，总好过间接税的累退税（对穷人不利），要是真的只是对多数居民不利，估计阻力远没有这么大。

总结起来，供给端的改革基本 都试了一遍了，也该转向需求端了，需求端最关注的价格可以靠市场化来解决，且代价往往最小，需求端关注的风险，则改革或者干脆废除特色预售制最起码要权责分明，保障居民一定能按质按量按时拿到房子，否则一辈子的积蓄还没保障，大家也就不陪你们玩了，没有居民参与，我是不相信房地产既得利益者之间还能玩出花来，租售并举，主要是公共资源配套到底有哪些，租售同权基本是不可能的，增加新市民农民工等子女的基础教育资源投入还是有可能的，最后是房地产税，增量不行了，土地税也不行了，地方债务压力又大，任何增加穷人的税收都会加剧社会矛盾和经济风险，比如非税收入的罚款和鼓励居民无底线加杠杆，都是风险大于收益的做法，唯独存量财富税可以有效的调节贫富分化，缓解阶层固话压力，紧迫性很强，但阻力也非常大，就看这个博弈过程谁更占优了，也有可能十几年都还在试点，房地产上涨周期是资产持有税的最佳时期，但没有紧迫性，现在有紧迫性了，阻力又大了很多，不确定性太大了。